Startersvrijstelling

Bij de koop van een woning is de koper in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Het normale tarief bij verkrijging van een woning bedraagt op dit moment 8%. Wordt de woning door de koper na aankoop anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt, dan geldt een tarief van 2%. Er bestaat dan ook een eenmalige startersvrijstelling voor kopers die minstens 18 jaar oud zijn en jonger zijn dan 35 jaar, als de woning een maximale waarde heeft van €555.000 (cijfer 2026).

Sloop gevolgd door nieuwbouw

In een rechtszaak bij gerechtshof Amsterdam had een echtpaar een woning gekocht, deze vervolgens helemaal laten slopen (inclusief de fundering) en op dezelfde plaats een nieuwe woning laten bouwen. Het echtpaar had geen overdrachtsbelasting afgedragen, ervan uitgaande dat er recht bestond op de startersvrijstelling. De Belastingdienst was het hiermee niet eens en had een naheffingsaanslag opgelegd naar het normale tarief.

Nieuwe woning in aanbouw

Bij het tot stand komen van het lage tarief en de vrijstelling overdrachtsbelasting is bepaald dat deze ook gelden voor de verkrijging van een nieuwe woning in aanbouw. Van dit laatste is sprake vanaf het moment dat de fundering van een woning is aangebracht.

Woning opgehouden te bestaan

Het gerechtshof kwam in het geval van het echtpaar tot de conclusie dat er geen recht bestond op de startersvrijstelling, omdat de verkochte woning volledig gesloopt was, inclusief fundering. De oude woning was volledig opgehouden te bestaan en kon dus niet meer worden bewoond. Daarom werd niet voldaan aan de eis dat de verkregen woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt zou gaan worden.

Had de fundering verschil gemaakt?

Als de fundering niet was gesloopt, had dit in deze casus verschil gemaakt. De Belastingdienst had namelijk bij de rechtbank verklaard dat wel aan het hoofdverblijfcriterium was voldaan als de fundering was gebleven en gebruikt was voor de nieuwe woning.

Het echtpaar vond hun situatie vergelijkbaar met situaties waarin de fundering wel behouden was, maar het gerechtshof ging daar niet in mee. De Hoge Raad heeft eerder namelijk beslist dat er voor de overdrachtsbelasting geen sprake is van discriminatie als bouwgrond mét fundering wel als een woning wordt aangemerkt en bouwgrond zonder fundering niet. Het echtpaar deed dan ook tevergeefs een beroep op het gelijkheidsbeginsel om alsnog de startersvrijstelling te kunnen claimen.

Let op! Het is niet helemaal duidelijk of het funderingscriterium ook betrekking heeft op sloopwoningen. Het gerechtshof geeft in de uitspraak aan dat uit de wetsgeschiedenis zou kunnen worden afgeleid dat dit criterium alleen geldt voor woningen in aanbouw. In dat geval is de verklaring van de Belastingdienst bij de rechtbank begunstigend beleid geweest, waarvan het niet helemaal duidelijk is of dit door de Belastingdienst breed gedragen wordt. Overleg over uw eigen situatie daarom altijd met onze adviseurs.

Ik help u graag.

Wilfred Groenevelt A.A.
tel. 0183 632 788